Un contrato de arras normalmente se firma cuando haces una compraventa de alguna vivienda. El proceso de compra de un inmueble puede alargarse varias semanas, ya que se debe tasar el piso, negociar con el banco la concesión de la hipoteca y realizar otras cuestiones. Durante el tiempo que tardan en realizarse todas cuestiones, puedes reservar el derecho sobre la vivienda con la entrega de las arras.
En Defender te explicamos que es el contrato de arras, qué tipos hay y en qué momentos es importante firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras sirve para dar seriedad al acuerdo verbal alcanzado con los vendedores de una vivienda, reservar la propiedad y retirarla del mercado. Por lo tanto, las arras consiste en la entrega de una parte del precio o la entrega de una determinada cantidad de dinero a una tercera persona que tiene como objetivo garantizar el cumplimiento de una obligación.
Es decir, el contrato de arras es un documento que se firma al inicio de una operación de compra de una vivienda y donde el comprador y el vendedor tienen la voluntad de llevar a cabo la transacción bajo una serie de condiciones y en el que el comprador entrega una cantidad de dinero al vendedor como garantía.
Estos documentos son de carácter privado, es decir, es firmado por las dos partes sin la necesidad de que haya un notario. En este tipo de documento se refleja la cantidad de dinero que ha entregado el comprador como paga y señal y también se especifican otros puntos relacionados con el acuerdo alcanzado que explicaremos más adelante.
Tipos de contrato de arras
Normalmente, desde que se firma el contrato de arras hasta que se realiza la firma de la compraventa ante un notario pasan dos meses. Las consecuencias que pueden surgir a raíz del incumplimiento de este tipo de contratos varían en función del tipo que sea:
Arras confirmatorias
Este tipo de arras se consideran un anticipo o un plazo del precio total de la compraventa del inmueble. Estas no están reguladas expresamente en el Código Civil, por lo que para saber si estamos delante de este tipo de arras es necesario analizar el contenido del contrato y la voluntad e intenciones de las dos partes deben estar reflejadas en el mismo.
En caso de incumplimiento de contrato, el perjudicado podrá exigir el cumplimiento del mismo y los intereses o resolver el contrato y pedir una indemnización por daños y prejuicios más los intereses.
En el Código Civil catalán, en cambio, sí que están reguladas y se recogen en el artículo 621.8.
Arras penitenciales
Este tipo de arras permite resolver unilateralmente el contrato, es decir, si el comprador quiere rescindir del contrato, deberá pagar la cantidad entregada como arras. En cambio, si es el vendedor el que rescinde, deberá devolver al comprador el doble del importe entregado en concepto de arras, tal y como está recogido en el artículo 1.454 del Código Civil.
En el Código Civil catalán vuelve a ser distinto y existen las particularidades siguientes respecto a las arras:
- La entrega que hace el comprador al vendedor de una cantidad de dinero, serán arras confirmatorias.
- En la compraventa de inmuebles la entrega de las arras debe constar en el registro de la propiedad y el inmueble podrá devolverse. Todo esto deberá realizarse delante de un notario en un plazo máximo de seis meses.
- Si el comprador no firma el contrato, no perderá las arras siempre y cuando esté justificado el desistimiento y siempre que se deba a que una entidad de crédito le ha denegado la financiación.
Arras penales
Este tipo de arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa, ni dan las partes la posibilidad de no firmar el contrato, sino que se consideran una cláusula penal. Se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. Si alguna de las dos partes lo incumple, el comprador perderá el total o el parcial de las arras que ha dejado como paga y señal.
En cambio, si el vendedor incumple el contrato, deberá devolver todas las arras más la cantidad que se haya acordado en el contrato. Todo esto sin tener en cuenta la posibilidad de que alguna de las partes puede exigir el cumplimiento de las demás obligaciones que se hayan establecido desde un inicio.
¿Qué contiene un contrato de arras?
A pesar de que no es un contrato definitivo, es importante saber qué contiene un contrato de arras, ya que refleja las condiciones de la futura transmisión. A continuación te mostramos los elementos básicos que debe contener el contrato:
- Los datos personales del comprador y el vendedor.
- Descripción del objeto de contrato.
- Precio final de la compraventa y la forma de pago.
- La paga y señal o el anticipo que se descontará del precio total de la venta.
- El tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
- Compromiso de firmar el contrato mediante escritura pública.
- Distribución de los posibles gastos.
- La firma de las dos partes.
Si el comprador o vendedor está casado estará bajo el régimen de gananciales, ¿qué significa? Que basta con la firma de uno de los dos cónyuges para firmar el contrato. Sin embargo, si se trata de un matrimonio que está en proceso de separación de bienes o una pareja no casada, deberán firmar ambos.
Puntos clave del contrato de arras
A modo de resumen, concentraremos en este apartado los puntos clave y más importantes del contrato de arras:
- Es una garantía de la futura compraventa de una vivienda concreta y será el objeto de transacción entre el vendedor y el comprador.
- Es preciso que en el contrato se recoja el precio total del inmueble y que la cantidad total entregada como arras será descontada del importe total. En el caso de que interviniera una inmobiliaria, es recomendable que aparezcan sus honorarios y los gastos extra.
- Normalmente, el precio inicial es acordado por las dos partes, aunque acaba siendo el 10% del precio total.
- El contrato deberá estar firmado por todas las partes que participen en la transacción.
Si ocurriera alguna discrepancia entre las partes que firman el contrato, en Defender tenemos un equipo especializado en segundas valoraciones. Si necesitas ayuda, rellena el formulario a continuación y nos pondremos en contacto.